Erfpacht: het is een term die je vaak tegenkomt bij de aankoop van een woning, vooral in grote steden zoals Amsterdam, Den Haag en Rotterdam. Maar wat betekent erfpacht nu eigenlijk? Waarom bestaat het? En waar moet je als (toekomstige) huiseigenaar op letten? In deze blog leggen we je alles uit wat je moet weten over erfpacht; duidelijk, overzichtelijk en zonder onnodig juridisch jargon.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een zakelijk recht waarbij je het recht krijgt om een stuk grond te gebruiken dat eigendom blijft van een ander; meestal de gemeente of een institutionele partij, zoals een woningcorporatie of een belegger. Jij bent dus eigenaar van het huis, maar niet van de grond waarop het staat. Voor dat gebruik betaal je een vergoeding: de canon.
Dit systeem is al eeuwenoud en komt voort uit de gedachte dat grondeigendom gescheiden kan worden van het eigendom van gebouwen. In de praktijk betekent het dat je als woningkoper te maken kunt krijgen met extra kosten en voorwaarden die niet gelden bij volledig eigendom (ook wel ‘volle eigendom’ genoemd).
Waarom bestaat erfpacht?
Erfpacht wordt vooral gebruikt om grip te houden op de ontwikkeling van gebieden. Gemeenten kunnen via erfpacht invloed uitoefenen op hoe grond gebruikt wordt, hoe lang en onder welke voorwaarden. Ook biedt het een manier om inkomsten te genereren zonder de grond te hoeven verkopen.
Daarnaast kan erfpacht gunstig zijn voor kopers, omdat de koopsom van een woning op erfpacht vaak lager is dan die van een woning op eigen grond. Dat klinkt aantrekkelijk, maar het is belangrijk om verder te kijken dan alleen de aankoopprijs (ESB).
Wat betaal je bij erfpacht?
Bij erfpacht betaal je canon: een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond. Er zijn verschillende manieren waarop deze canon wordt geregeld:
Jaarlijkse canon
De meeste woningen met erfpacht hebben een jaarlijkse canon die je moet betalen aan de grondeigenaar. De hoogte van deze canon is afhankelijk van de waarde van de grond en het geldende erfpachtbeleid. Soms is de canon fiscaal aftrekbaar, wat gunstig kan zijn bij de inkomstenbelasting.
Afgekochte erfpacht
Soms is de erfpacht voor een bepaalde periode afgekocht. Dat betekent dat je gedurende die periode geen canon hoeft te betalen. Dit is aantrekkelijk voor kopers, maar let goed op tot wanneer de canon is afgekocht. Zodra deze termijn voorbij is, kan de canon opnieuw worden vastgesteld, en dat kan flink hoger uitvallen.
Eeuwigdurende erfpacht
Steeds meer gemeenten bieden de mogelijkheid tot het afkopen van erfpacht voor de volledige duur; eeuwigdurend dus. Je betaalt dan éénmalig een bedrag en hebt daarna geen canonverplichtingen meer. Let op: eeuwigdurend betekent niet dat je de grond bezit, maar wel dat je geen verrassingen meer krijgt qua canonherziening.
Waar moet je op letten bij het kopen van een woning met erfpacht?
Als je een woning op erfpacht koopt, zijn er een aantal belangrijke zaken om goed te controleren:
De erfpachtvoorwaarden
Elke erfpachtregeling kent eigen voorwaarden, vastgelegd in een erfpachtakte. Hierin staan onder andere de duur van het erfpachtrecht, of de canon vast is of variabel, of er sprake is van herziening en wanneer, eventuele beperkingen op het gebruik van de grond of woning. Laat deze voorwaarden altijd goed controleren door een aankoopmakelaar of juridisch expert.
De resterende looptijd
Bij erfpacht voor bepaalde tijd is het essentieel om te weten hoe lang de huidige voorwaarden nog geldig zijn. Loopt de termijn bijna af? Dan kan dat invloed hebben op je financiering, verkoopbaarheid en toekomstige lasten.
De canonherziening
Wanneer wordt de canon opnieuw vastgesteld, en op basis waarvan? Sommige gemeenten gebruiken de marktwaarde van de grond, andere hanteren vaste rekenmodellen. In sommige gevallen kunnen canonverhogingen fors zijn, zeker in gebieden waar de grondprijzen snel zijn gestegen.
Afkoopmogelijkheden
Is het mogelijk om de erfpacht (deels of geheel) af te kopen? En zo ja: tegen welke voorwaarden en op welk moment? Sommige erfpachtregelingen kennen overgangsregelingen of kortingen bij tijdige afkoop. Vraag hier actief naar.
Erfpacht en hypotheek
Woningen op erfpacht zijn over het algemeen gewoon te financieren met een hypotheek, maar de voorwaarden kunnen verschillen per situatie. Banken kijken bijvoorbeeld naar:
- Of de erfpacht is afgekocht
- De resterende looptijd van het erfpachtrecht
- Of het om gemeentelijke of particuliere erfpacht gaat
- De herzieningsmogelijkheden
Sommige geldverstrekkers zijn terughoudender bij particuliere erfpacht of bij erfpachttitels die op korte termijn herzien worden.
Erfpacht in Amsterdam: wat moet je weten
In Amsterdam komt erfpacht veel voor. Het merendeel van de grond in de stad is nog altijd in bezit van de gemeente. De hoofdstad kent een complex maar transparant systeem dat de afgelopen jaren sterk is veranderd. Sinds 2016 is de gemeente Amsterdam begonnen met de overgang naar eeuwigdurende erfpacht.
Keuzemogelijkheden voor erfpachters
Erfpachters in Amsterdam hebben/hadden de keuze uit (Gemeente Amsterdam):
- Overgaan op eeuwigdurende erfpacht tegen een eenmalig bedrag (afkoop)
- De jaarlijkse canon blijven betalen onder aangepaste voorwaarden
- Wachten tot het lopende tijdvak afloopt, en dan de overstap maken
In 2019 liep er een actie waarbij overstappen naar eeuwigdurende erfpacht financieel aantrekkelijker was. Wie toen een aanvraag deed, kreeg korting op de afkoopsom. Inmiddels gelden er standaardvoorwaarden, maar overstappen blijft mogelijk.
Let op! Erfpacht in Amsterdam is niet standaard fiscaal aftrekbaar. De aftrekbaarheid hangt samen met hoe de canon is vastgesteld en of het gaat om een woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt. Overweeg je een woning in Amsterdam te kopen? Vraag dan altijd de erfpachtgegevens op, inclusief:
- Het huidige tijdvak
- De afkoopmogelijkheden
- Eventuele aanvragen voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht
- De WOZ-waarde die gebruikt is voor de canonberekening
Een aankoopmakelaar met kennis van het Amsterdamse erfpachtsysteem kan hierin echt het verschil maken.
Erfpacht versus eigen grond
Kiezen tussen erfpacht en eigen grond hangt af van jouw wensen, toekomstplannen en financiële situatie. Enkele overwegingen:
Voordelen van erfpacht
- Vaak lagere aankoopprijs
- In sommige gevallen fiscaal aftrekbare canon
- Flexibiliteit bij tijdelijke afkoop
Nadelen van erfpacht
- Geen eigendom van de grond
- Mogelijke canonverhogingen
- Lastiger te verkopen of financieren in sommige gevallen
Bij eigen grond heb je meer zekerheid en vrijheid, maar daar hangt doorgaans ook een hoger prijskaartje aan.
Conclusie: erfpacht is niet per se slecht, maar wél complex
Erfpacht schrikt sommige kopers af, maar met de juiste voorbereiding hoeft het geen probleem te zijn. Het belangrijkste is dat je weet waar je aan toe bent. Lees de erfpachtvoorwaarden goed, laat je adviseren door een aankoopmakelaar en kijk verder dan alleen de maandlasten.
Denk je eraan om een woning met erfpacht te kopen? Wij helpen je graag bij het beoordelen van de erfpachtvoorwaarden en het inschatten van de financiële gevolgen. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek. Samen zorgen we ervoor dat je straks niet voor verrassingen komt te staan.
Let op: de genoemde informatie kan wijzigen. Laat je altijd goed informeren bij aankoop of verkoop van een woning met erfpacht.